13.01.2025
Immobiliensteuerrecht: Jahressteuergesetz 2024
Das Jahressteuergesetz 2024, das am 22.11.2024 vom Bundesrat verabschiedet und mittlerweile im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, bringt auch einige Änderungen für das Immobiliensteuerrecht mit sich. Hier sind die wichtigsten Neuerungen:
Ausweitung der Wegzugsbesteuerung auf (Immobilien-) Fonds
Die Wegzugsbesteuerung wird ab 2025 auf privat gehaltene Anteile an Investmentvermögen und Spezial-Investmentfonds ausgeweitet. Bisher galt diese Regelung nur für Anteile an Kapitalgesellschaften und Genossenschaften ab einer Beteiligung von 1 %. Die Regelung zielt darauf ab, Steuerumgehungen durch Investmentstrukturen zu verhindern und sollte bei geplanten Wegzügen oder in der Nachfolgeplanung berücksichtigt werden.
Betroffene Anteile:
- Investmentanteile, wenn mindestens 1 % der Anteile gehalten wird oder die Anschaffungskosten 500.000 Euro übersteigen.
- Spezial-Investmentfonds sind immer betroffen, unabhängig von der Höhe der Anteile.
Fiktive Veräußerung:
- Beim Wegzug wird ein steuerpflichtiger Gewinn aus der Differenz zwischen Marktwert und Anschaffungskosten angenommen.
Praxisfolgen:
- Liquiditätsprobleme möglich, da keine tatsächliche Veräußerung stattfindet.
- Auch Schenkungen oder Erbschaften können die Besteuerung auslösen, insbesondere bei im Ausland lebenden Begünstigten.
Gewerbesteuerliche Grundstückskürzung angepasst
Aufgrund der Grundsteuerreform erfolgt ab 2025 eine Neuregelung der gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung:
- Die Kürzung basiert nicht mehr auf Einheitswerten, sondern auf den tatsächlich gezahlten Grundsteuerbeträgen.
- Doppelbesteuerung durch Grundsteuer und Gewerbesteuer wird ab 2025 durch den Abzug der tatsächlich gezahlten Grundsteuer vom Gewerbeertrag vermieden.
Erweiterung der Steuerbefreiung für Photovoltaikanlagen
Die Freigrenze für die steuerbefreite Leistung von Photovoltaikanlagen wird von 15 kW (peak) auf 30 kW (peak) angehoben. Dies gilt ab sofort einheitlich für alle Gebäudetypen, einschließlich Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Grunderwerbsteuer: Klärung zu Nachbehaltensfristen
- Mit der Umstellung auf das MoPeG (Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) wurde der Begriff des „Gesamthandsvermögens“ durch „originäres Gesellschaftsvermögen“ ersetzt.
- Mit dem Kreditzweitmarktförderungsgesetz (KrZwMGEG) vom 22.12.2023 hat der Gesetzgeber zuletzt eine dreijährige Übergangsregelung geschaffen, wodurch rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin bis zum 31.12.2026 als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen behandelt werden.
- Allerdings blieb damit die Frage offen, welche steuerlichen Konsequenzen eintreten, wenn mit Ablauf des 31.12.2026 die gesetzlich geforderte Zehn-Jahres-Frist noch nicht verstrichen war.
- Die Gesetzesänderung sieht vor, dass insoweit keine Verletzung laufender Nachbehaltensfristen vorliegt. Die durch die Regelung gewonnene Rechtssicherheit ist zu begrüßen.
Zurechnung von Grundstücken in Beteiligungsketten
- Bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften in mehrstöckigen Beteiligungsstrukturen war bisher unklar, ob und wie ein Grundstück mehrfach zugerechnet wird, was zu mehrfacher Grunderwerbsteuer führen konnte.
- Die neue gesetzliche Regelung reduziert das Risiko doppelter Steuerbelastungen in solchen Beteiligungsketten.